I contenuti della proposta, a partire dal criterio dello “stress abitativo”, oggi all’esame del Collegio dei commissari di Bruxelles
Particolarmente sentito in Italia, con posizioni politiche spesso diametralmente opposte, il tema della regolamentazione degli affitti brevi si prepara a registrare un’importante pagina a livello europeo.
Il cosiddetto “Affordable housing act” arriva infatti oggi, 9 settembre 2026, sul tavolo del Collegio dei commissari di Bruxelles (il corrispondente del nostro Consiglio dei ministri all’interno dell’Unione), chiamato a licenziare la proposta di nuovo regolamento comunitario.
Affitti brevi: lo “stress abitativo” nuovo criterio-chiave
Tra i contenuti del testo della proposta, la novità più rilevante è quella relativa all’introduzione del concetto di “stress abitativo” come criterio-chiave da cui partire. La sussistenza di questo criterio si lega al prezzo degli immobili delle diverse zone. Ci si trova in condizione di stress abitativo, cioè, quando questo prezzo supera di almeno 8 volte il “reddito mediano disponibile”, ovvero la somma di cui possono disporre i residenti al netto delle tasse.
Per certificare la sussistenza di questa condizione, la proposta di regolamento prevede una serie di requisiti. Ovvero un trend decennale di crescita del divario tra prezzi e reddito, con un danno abitativo che permanga per almeno 3 anni consecutivi e si stimi resti costante per almeno 3 anni. La procedura di accertamento prevede, in tal senso, l’avvio di verifiche sulle condizioni di stress con una cadenza ogni 5 anni.
Il ruolo delle Amministrazioni locali nell’introduzione dei limiti
In base al livello di stress abitativo accertato in questo modo, e chiariti dunque tutti gli aspetti di garanzia, la disciplina delle restrizioni agli affitti brevi concretamente applicate spetterà quindi alle Amministrazioni locali. Ovvero proprio quegli enti che, di fronte all’aumento del fenomeno, da tempo richiedono la creazione di nuovi strumenti e un quadro normativo di riferimento. Anche in questa prospettiva, l’Ue intende dunque disegnare un quadro di misure graduali.
La misura-base che potranno adottare gli Enti locali è quella del contingentamento del numero di giorni, nell’arco di un anno, in cui l’immobile può essere destinato a un affitto breve, insieme alla fissazione di un limite al numero di immobili che lo stesso host può proporre sul mercato. Sarà lasciata inoltre libertà di disporre un sistema che favorisca chi conclude contratti di affitto breve solo occasionalmente rispetto a chi lo faccia in maniera più commerciale.
Le limitazioni più pesanti e la “zona rossa”
Il sistema delineato dalla proposta al vaglio del Collegio dei commissari prevede quindi un secondo livello di limitazioni, che può scattare quando il regolamento-base risulti insufficiente.
In questi casi, le Amministrazioni locali saranno cioè autorizzate a introdurre misure più drastiche, come l’obbligo del cambio di destinazione d’uso per gli immobili destinati agli affitti brevi all’utilizzabilità di alcune case solo per l’abitazione residenziale di lunga durata.
Non potranno invece introdurre nessuna restrizione quando l’immobile oggetto di affitto breve è quello in cui l’host vive stabilmente. Questa resta valida anche in caso del livello più alto di limitazioni previsto, ovvero l’istituzione di una “zona rossa”. Cioè l’eventuale necessità di fissazione di un’area circoscritta in cui le attività di affitto breve siano completamente escluse.
Alberto Minazzi
