Si riducono le rate e aumenta, a parità di reddito, il capitale potenzialmente finanziabile. Ma la soglia dei 36 anni non segna la fine delle opportunità
Comprare casa e scoprire che la rata del mutuo è troppo alta per lo stipendio.
È uno degli ostacoli con cui si scontrano oggi in molti, soprattutto quando i prezzi degli immobili salgono più velocemente dei redditi e mettere da parte decine di migliaia di euro per l’anticipo diventa difficile.
Una delle strade che le banche stanno tornando a percorrere è quella di allungare la durata del mutuo fino a 40 anni. Dieci anni in più rispetto al classico finanziamento trentennale possono fare una differenza importante sulla rata mensile: il debito viene distribuito su un periodo più lungo e, di conseguenza, la cifra da pagare ogni mese diminuisce.
La novità interessa soprattutto chi sta cercando di far quadrare il mutuo con il proprio stipendio. Ma dentro questa storia c’è un’altra questione che riguarda una fascia molto più ampia di persone: che cosa succede a chi vuole comprare la prima casa ma ha già superato i 36 anni?
Il famoso “bonus giovani” non esaurisce tutte le possibilità.
E chi ha 38, 39 o 40 anni non perde la possibilità di comprare casa con agevolazioni e strumenti di sostegno statali.
Per un 30enne, la combinazione tra mutuo lungo e garanzia pubblica può diventare particolarmente interessante. Per un 38enne o un 40enne, invece, la situazione cambia ma non si chiude: restano le agevolazioni fiscali ordinarie per la prima casa e, se ci sono i requisiti familiari ed economici richiesti, anche la possibilità di utilizzare la garanzia Consap.
Che cosa c’entra lo Stato
Consap è la società, controllata al ministero dell’Economie e delle Finanze, che gestisce il Fondo di garanzia per la prima casa.
In sostanza interviene, se il richiedente ha i requisiti previsti, quando chi vuole comprar casa non ha un anticipo consistente e servono ulteriori garanzie che non può dare, fornendo una garanzia pubblica: dello Stato appunto.
La garanzia pubblica serve a ridurre il rischio per la banca e può rendere possibile un finanziamento che, senza quella garanzia, sarebbe più difficile ottenere.
Il Fondo è gestito da Consap e il finanziamento viene comunque deciso dalla banca, che deve verificare reddito e capacità di rimborso. (consap.it)
Il “bonus giovani” e Consap non sono la stessa cosa
Il cosiddetto “bonus giovani” e Consap non sono la stessa cosa.
Quando si parla di bonus prima casa giovani, si fa riferimento alle agevolazioni fiscali previste per chi non ha ancora compiuto 36 anni e possiede determinati requisiti. Consente di evitare alcune imposte legate all’acquisto e, per determinate operazioni, l’imposta sostitutiva sul mutuo.
Riguarda insomma le tasse da pagare quando si compra casa beneficiando delle agevolazioni pensate per gli under 36.
Consap invece riguarda la garanzia che lo Stato offre alla banca sul mutuo.
Una persona che ha superato i 36 anni, dunque, non perde automaticamente tutte le possibilità di ottenere un aiuto.
Le agevolazioni per gli under 36
Le agevolazioni fiscali ordinarie per l’acquisto della prima casa non hanno un limite di età. Quindi anche una persona di 38, 39 o 40 anni può usufruirne se possiede i requisiti.
In caso di acquisto da un privato, per esempio, l’imposta di registro scende al 2%, anziché al 9%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.
Se invece si compra da un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’Iva è del 4% e le altre imposte sono dovute in misura fissa.
Quanto si può risparmiare sulle tasse?
Il quarantenne o più non può contare sul pacchetto fiscale riservato agli under 36, ma può ancora acquistare con dei benefici. E la differenza può essere importante.
Supponiamo una casa acquistata da un privato e una base imponibile, determinata secondo le regole fiscali applicabili, di 100 mila euro.
Con l’agevolazione prima casa l’imposta di registro sarebbe di circa 2.000 euro.
Senza l’agevolazione sarebbe invece di circa 9.000 euro.
La differenza sarebbe quindi di 7.000 euro.
È un esempio puramente indicativo, perché l’imposta non viene normalmente calcolata semplicemente sul prezzo scritto nel contratto: in determinate condizioni entra in gioco il valore catastale attraverso il meccanismo del cosiddetto prezzo-valore.
Ma serve a capire una cosa: l’agevolazione prima casa può valere migliaia di euro anche per chi ha 40 anni.
L’età non è l’unico criterio
Il Fondo Prima Casa è rivolto a specifiche categorie. Tra queste ci sono gli under 36, ma anche alcune giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica e famiglie numerose con determinati requisiti Isee.
Per le famiglie numerose la legge prevede garanzie rafforzate, con percentuali che possono arrivare, nei casi stabiliti, all’80%, all’85% o al 90%.
Il Fondo prevede inoltre un limite di 250 mila euro per l’importo del mutuo garantibile.
Ecco perché una persona di 38 o 40 anni con figli e un determinato Isee può trovarsi in una situazione molto diversa da quella di un quarantenne single.
Che cosa cambia con un mutuo di 40 anni
E la durata del mutuo?
Il principio è ovvio: se un mutuo viene restituito in più tempo, la rata mensile scende.
Prendiamo un esempio: 200 mila euro di mutuo, tasso fisso del 3,5%.
Con un piano di rimborso di 30 anni, la rata è di circa 898 euro al mese.
Con 40 anni scenderebbe a circa 775 euro.
Per una famiglia significherebbe avere ogni mese circa 123 euro in più da destinare alle altre spese.
Ed è proprio qui che si trova il vantaggio più evidente dei mutui lunghi.
La banca, valutando la sostenibilità del finanziamento, può considerare compatibile con il reddito una rata più bassa. A parità di rata, quindi, la durata più lunga può permettere di sostenere un capitale maggiore.
Nello stesso esempio, con una rata intorno ai 900 euro, 30 anni consentono di finanziare circa 200 mila euro, mentre 40 anni portano il capitale teoricamente sostenibile a circa 232 mila euro.
Non vuol dire che la banca concederà automaticamente quei 32 mila euro in più.
Il reddito, gli altri debiti, l’età, il tipo di lavoro e il valore della casa continuano a essere valutati. Ma il meccanismo è quello: più tempo per restituire il denaro significa una rata più bassa e, a parità di reddito, una maggiore capacità di finanziamento.
Il rovescio della medaglia sono gli interessi
I 40 anni, però, non sono una bacchetta magica.
Nello stesso esempio, il mutuo da 200 mila euro al 3,5% costa circa 123.300 euro di interessi se viene restituito in 30 anni.
Portando la durata a 40 anni, gli interessi salgono a circa 171.900 euro.
La rata si abbassa di 123 euro al mese, ma il conto degli interessi aumenta di quasi 48.600 euro.
Non sempre dunque allungare la durata risulta la soluzione più conveniente.
A meno che non si prospetti la possibilità di usarla come una sorta di «cuscinetto» finanziario.
Una rata più bassa lascia maggiore margine ogni mese. Se negli anni il reddito cresce, il mutuatario può valutare l’estinzione anticipata, totale o parziale, nei limiti delle condizioni contrattuali e della normativa applicabile.
Non sempre questa strategia è più conveniente rispetto a scegliere subito un mutuo trentennale ma se il rimborso anticipato non arriva troppo in là nel tempo, consente di abbattere un bel po’ di interessi.
La garanzia pubblica
Uno dei problemi più grandi quando si compra casa non è soltanto pagare la rata.
È arrivare al giorno del rogito con abbastanza denaro per sostenere l’anticipo e tutte le spese iniziali.
Una banca che finanzia, per esempio, l’80% del valore della casa lascia al compratore il compito di trovare il restante 20%, oltre alle spese.
La garanzia pubblica può facilitare, per le categorie e alle condizioni previste, finanziamenti con una percentuale molto elevata rispetto al valore dell’immobile. Alcune offerte bancarie arrivano a prevedere finanziamenti fino al 100% del valore della casa, quando ricorrono i requisiti e nei limiti stabiliti.
Ma anche qui c’è un equivoco da evitare: mutuo al 100% non significa comprare casa senza avere bisogno di soldi.
Restano da affrontare le spese per il notaio, le imposte, l’eventuale agenzia immobiliare, la perizia e altri costi dell’operazione.
