Sarà completata entro fine 2026 la mappatura del territorio nazionale e il confronto tra foto e dati catastali
Da inizio 2025 l’Agenzia delle Entrate ha acceso i riflettori sul patrimonio immobiliare italiano, avviando una campagna di aggiornamento degli archivi statali.
Nel mirino ci sono le numerose irregolarità ancora presenti sul territorio nazionale: immobili non correttamente censiti, dati da aggiornare e situazioni che attendono da anni di essere regolarizzate.
Un quadro estremamente variegato che parte dai casi estremi come le cosiddette “case fantasma”, cioè i fabbricati mai dichiarati al catasto e quindi interamente sconosciuti al Fisco. Accanto a queste, vi è poi una serie di variazioni minori e parziali, tra modifiche alla consistenza dell’immobile e cambi di destinazione d’uso rispetto a quanto riportano le mappe catastali.
Ci possono insomma essere piani aggiuntivi non denunciati, mansarde trasformate in abitazioni e verande chiuse senza comunicazione, fino alla costruzione di pertinenze come depositi o box auto. Che, se sfuggono ai registri ufficiali, nella maggior parte dei casi risultano nelle foto aeree ad alta definizione. Ed è proprio da qui che, sfruttando l’intelligenza artificiale, è partita la ricognizione.
Dalle foto alle mappe
Come riporta il Documento programmatico di finanza pubblica, il piano straordinario di mappatura delle proprietà attualmente non regolarizzate avviato da mesi è ormai arrivato al completamento della ricognizione del 96% del territorio nazionale. Sono 95 le province che sono state già coperte, in pochi mesi, dal lavoro, ma si punta ad arrivare alla totalità entro fine 2026.
Il lavoro si basa sulle immagini aeree ad alta risoluzione, le cosiddette “ortofoto”, fornite dall’Agea (l’Agenzia per le erogazioni in agricoltura, che gestisce finanziamenti e incentivi dell’Unione Europea destinati al settore agricolo). Queste foto vengono quindi sovrapposte alla cartografia catastale ufficiale attraverso una tecnologia di fotointerpretazione basata sull’Ai.
Analizzando milioni di particelle di terreno, l’algoritmo evidenzia automaticamente le discrepanze che eventualmente emergano dal confronto. L’ultimo passaggio, come già avvenuto per le verifiche legate alle ristrutturazioni effettuate sfruttando i bonus edilizi, è infine quello della verifica delle segnalazioni prodotte dal sistema da parte del personale dell’Amministrazione finanziaria.
Dall’irregolarità alla lettera
Completato il processo, l’Agenzia delle Entrate invia una lettera di compliance in cui invita i proprietari dei terreni in cui sono emerse irregolarità ad adeguarsi spontaneamente alle norme. Di queste lettere ne sono state già inviate, o saranno inviate nel giro di poche settimane, già circa 20 mila, partendo dai casi di irregolarità più gravi, ovvero relativi ai fabbricati non registrati al catasto.
È bastata però la notizia dell’avvio dei controlli per spingere molti contribuenti a regolarizzare spontaneamente la propria posizione. Nel 2025, con un +25% in un anno, sono state per esempio presentate circa 70 mila dichiarazioni di variazione catastale legate alla ristrutturazione agevolata con bonus, tema al centro anche di oltre 21 mila lettere di compliance nel secondo trimestre 2026.
Va in ogni caso chiarito che muoversi con l’iscrizione al catasto prima di ricevere una contestazione, aggiornando la rendita e adeguando le imposte, consente di evitare sanzioni più gravi, ma non vale come sanatoria edilizia e urbanistica. In questo caso, il Comune nel cui territorio è collocato l’immobile può continuare ad agire per rilevare gli abusi formali.
Alberto Minazzi
